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杨红旭哋方救市嘚功效洧多汏

发布时间:2019-11-09 18:41:41 编辑:笔名

  核心提示:正当很多人认为中国楼市的政策面,在高层换了调控思路之后,会告别过去十年的喧嚣。但近期关于温州、杭州、长沙等地的放松限购与二套贷款等消息,又搅乱了一池春水。社会上的主流看法:房地产是政策市。那么,地方救市将如何影响今年楼市?

  首先,中央允许部分城市放松政策,或者说适度救市。今年政府工作报告中首次提出“针对不同城市情况分类调控”,也即所谓的“分类调控”、“双向调控”:楼市热的城市,实行紧缩式调控,楼市冷的城市,实行扩张式调控。当然,在当前全国楼市高位盘整的大势之下,至少上半年仍以“紧”为基调。但对于温州这类较冷的城市,上半年就可以适度放松了。

  实行分类调控之后,是否意味着以后中央会完全退出房地产调控?非也。由于房地产市场存在周期性波动的规律,中央层面有防范市场大起大落。只不过,2012年-2013年全国市场史无前例的出现分化,过热与过冷城市同存,所以比以前更加重视房地产调控的“因地制宜”。

  其次,中央不会完全放纵地方救市。虽然实行分类指标,但并不代表中央会放任地方乱来。从基调上看,“实行差别化的住房税收、信贷政策,支持合理自住需求,抑制投机投资需求”,是国家的长期方针。对于地方救市,中央肯定存在一个管控范围和容忍程度。

  从区域来看,首先放松的城市应属三四线城市,这类地区多供大于求、房价温和,甚至也有类似温州、鄂尔多斯(7.68,?0.05,?0.66%)、神木这样的连跌二三年的城市。而传言中的长沙,去年房价涨幅在全国70个大中城市中排名第九,且为二线大城市,当地政府怎么敢率先救市?至于市场正在降温中的杭州,毕竟也是1.5线城市,去年一批地产土豪攻了进去抢地,也不太可能率先救市,下半年的行动的可能性远大于上半年。

  从政策分析,逐步放松限购,是大势所趋。但这个节奏和尺度很难把握,存在很多变数。当前全国实行限购的城市为48个左右,一二线城市中除重庆外,全部限购,另外还有十几个三线城市,其中以浙江为最多。

  限购虽然“可恶”,但毕竟压制了部分需求,我以前形容这条政策是“贞节牌坊”,一旦树起来,就不易推倒,谁先推倒,谁就会受到社会舆论的攻击。即便是当前有中央分类调控的政策“撑腰”,但要想全面推倒,也须做好充分的思想准备。至少是上半年,我不认为温州敢于全面退出限购,其他城市更别提了。

  最大的可能,仍是部分放松,而非取消。当然,暗中放松的城市,将会不断增多。至于放松二套房贷政策,除了公积金政策外,地方基本无权,而且商业银行把握执行权,基本没戏。

  最后,关于地方救市的功效。一听到“救市”这两个字,相信不管开发商,还是购房者,都会有感应、有想法。开发商是心头一热,购房者是心头一凉。2009年那轮中央救经济和救楼市,力度太大,效果好过了头,国人记忆深刻。

  有一点不必怀疑:地方救市的行为,对于楼市是促进、激励作用。放松政策,甚至是出台新政策,一方面降低了购房门槛或成本,有助于刺激市场需求;另一方面,政府救市也改变了购房者的心理预期,认为后市房价还将上涨,所以部分人会放弃观望,积极入市。?

  但是,也不必奢望救市效果。从理论上讲,如果没有“中央军”,“地方军”的救市作用不会很显着,二者需要相互配合,其中起主导作用的是前者。尤其是对楼市非常重要的货币、信贷政策,主要掌握在中央手中。下半年,仍然看不到货币大幅放水,仍然是紧平衡的概念,至多是配合稳增长而小幅、局部放松。

  从实践上看,从2008年5、6月份开始,各地陆续出台救楼市的政策,但其后半年,效果乏善可陈,直至10、11月四万亿救经济和中央救楼市政策出台后,市场才逐渐见底。虽然今年的经济面好于2008年下半年,楼市也没当时那么糟,但也不宜过分期望地方救市的效果。

  (本文作者介绍:上海易居房地产研究院副院长、中央电台财经评论员)

  (:newshoo)

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